研究会の木村です。

　さわやかな５月が終わり、梅雨に入りますね。せめて気持ちだけは晴れ晴れとしたいですね。

　さて最近の不動産業界では、どこの会社もそうだと思いますが、毎日たくさんのFAXがきます。内容は土地の情報がほとんどです。皆様方が驚かれるかもしれませんが、土地の値段が大変上がっています。どの位かと言うと以前３０００万円で買えたマンションが現在の相場で購入し、分譲すると３８００万円位になります。

　もし金額が変わらない場合は、今度は広さが５０m2から４０m2になる訳です。もし以前と同じ金額で同じ広さを求めようとすると立地が都心から郊外に行かなければならない訳です。

　都心で坪あたり（３.３m2の単価）３００万円～３５０万円、城東、城北で２３０万円～２６０万円位が相場になってきました。ミニバブルの様相を呈してきて、またそのうち下がると言う人もいますが、それより金利上昇を心配する人の方が多いみたいです。金利が上がると否応なく返済額も当然アップします。そのほうが怖いですネ。

　皆さん大変な時期ですが、よく立地と広さを考えて決断してください。どんなに周りが上がろうと資金計画は変えてはダメですよ。それではまたガンバッテ下さい。

2007年05月28日 PM 4:49|トップページへ戻る

資金計画

研究会の木村です。
3月に入り、暖かい春がやってきました。外にでてスポーツがしたくなりますね。来週、今年初のゴルフに行きます。どんなスコアになるか楽しみです。
さて最近の不動産業界ですが、前回のブログの中で郊外と都心の二極化が進むとお伝えいたしましたが、より加速化が今後も進行するでしょう。たとえば土地が旧価格（一昨年の価格）で仕入れて企画された分譲マンションは売れ行きが早く、即日完売になっています。例えば同じ駅で去年発売の40m2が1LDK3000万円と今年3月発売3500万円で広告が出れば、当然去年発売のマンションが先に売れてしまいます。この現象がしばらく続きそうです。
　さて最近の資金計画ですが、フラット35を考える会員の方が増えてきています。今後においては、金利上昇を心配してのことかと思います。そこでお奨めプランですが、フラット35を半分、短期固定の金利の安いローンを半分という組み合わせが、ベストかと思います。途中で金利が上昇すれば、半分の短期固定の方を徹底的に繰り上げ返済します、そして15年で半分のローンが終われば、あとは長期固定のフラットが残り返済も半分で済むわけです。余裕があれば、フラット35も退職時までには返済したいものです。住宅ローンと、かしこく付き合っていきましょう。

2007年03月04日 PM 4:46|トップページへ戻る

シングル向けマンションの二極化

こんにちは研究会の木村です。
来週はもう12月ですね。寒くなってまいりました。先週、研究会のお休みの火・水曜日をつかって屋久島に行ってきました。朝5時に起きて縄文杉まで1日往復8時間かけてトレッキングを楽しんできました。自然の中でトロッコ電車の枕木の上を歩いたり、すご～く気持ち良かったです。
さて最近のマンション業界ですが、研究会へ不動産会社からシングル＆ディンクス向けマンションのご相談は前にもまして増えています。土地の値段が上がってきてファミリー層を中心としたマンションではモデルルーム来場者が見込めなくなってきているのでしょう。新しくシングル向けマンションを考える不動産会社が増えてきているのも事実です。来年からシングル向けマンションの分譲は増えてくると思われます。これからがマンション選びのチャンスです！ただ、より今まで以上に二極化が進むものと思われます。つまり利便性を求める人は狭くても都心で、広さが欲しい人は郊外でという風に。都心の単価の高いマンション（４０㎡で４０００万円以上）と郊外の広めのマンション（５０㎡で３５００～４０００万円）に都心と郊外の差別化がより鮮明になってくるものと思われます。土地と建築費の高騰により全体的には上がってきているのも仕方ないですね・・・。
それでは会員の皆様は、どの様に考えていけばよいのでしょうか。
先ずは、資金計画です。いったい自分の年収と自己資金でいくらの価格のマンションが購入可能かをしっかりと出してください（小島ひろ美式計算法） 。いくらマンションが高くなっても資金計画は絶対に変えないでください。この価格で購入できる立地はどこか、広さは、勤務先までの時間は等をよくチェックして下さい。１００％完璧なものはありませんが、自分の納得のいくマンションが来年きっと見つかることを祈っています。

2006年11月26日 PM 4:45|トップページへ戻る

マンション価格が上がってきている時、大切なことは？

研究会の木村です。
最近、また久しぶりにサイクリングを始めました。自宅から多摩川沿いのサイクリングコースを利用して等々力渓谷には15分で、川崎には30分で行けます。昔はよく南アルプスや八ヶ岳を自転車をかついで登ったものですが、今はその体力がないのが残念です。少しでも以前の体力に戻れるようにダイエットもして、ガンバッテいます。（1ヶ月で4kg減成功）
　
さて最近の不動産業界ですが、マンションの1棟買いによる証券化も一段落した感があります。しかしながら都内23区内の土地は上がっており、土地所有者はもっと後で売ったほうが高く売れるのではないかと思い、売り控えしています。土地代と建築費が上がってきている分、当然マンション価格も上がってきています。
といってもユーザーの年収や自己資金が、急に上がるわけはありません。それではどうすればよいのでしょうか？
まず、広さを決めてください。30㎡台の1DK（スタディオ）か、40㎡台の1LDKか、50㎡台の2LDKか、自分にはどの広さが必要か？

• 都心の30㎡台は3,000～3,500万、郊外の30㎡台は2,500～3,000万


• 都心の40㎡台は3,500～4,000万、郊外の40㎡台は3,000～3,500万


• 都心の50㎡台は4,000～5,000万、郊外の50㎡台は3,500～4,500万

を目安にしてください。

例えば、自分の予算が4,000万であれば、都心の40㎡台か郊外の５０㎡台か、どちらかになります。3,000万が予算であれば、都心の30㎡台か郊外の40㎡台を考えるべきです。
城西・城南地区と城東・城北地区でも、違いますが、参考になればと思います。
ガンバッテ、金利がまだ低い今年中に会員の皆様の夢が叶うことを願っています。

2006年06月25日 PM 4:44|トップページへ戻る

こんにちは。木村です。

こんにちは。快適住まいづくり研究会の木村です。私、出身は大阪ですが、東京に住んで２０年になりますが、いまだ関西弁は、直りません。大学が地理学科で、東京の地理については一通り熟知しているつもりです。
趣味：ゴルフ・古伊万里・沖縄壷屋焼き収集
特技：骨董品鑑定
マンション所有：有

さて私の研究会での仕事ですが、不動産会社に対してシングル向けマンションの調査や企画・コンサルティングをしています。数ヶ月前に、中央線杉並区・阿佐ヶ谷マンションの、計画地を調査してきました。駅からも６分と近く、中杉通りから少し入った第一種低層住居専用地域の静かな住宅地です。土地の仕入れと建築費の原価計算からして、価格は３０００～４０００万円台中心になりそうで、1LDKが中心です。もう少し価格が安くなればよいのですが・・・。

最近、特に思う事は、これから先、発売されるマンションは高くなるのは仕方ないのかもしれません。今年に入って利便性の高い都心の土地がとても高くなりデベロッパー（マンション開発・分譲会社）の仕入れ担当者は泣いています。狙い目は現在分譲中のマンションで、特に昨年、土地を仕入れた物件です。まだ土地が今年よりも安いうちに買っているからです。資金計画と希望条件が合えば早目に検討しても良いでしょう。

現在、会員の皆様から色々とご要望を頂きながら、いかに間取りを良くするか奮闘中です！会員の皆様が、ガンバッテ自分の理想に近いマンションが、見つかることを祈っています。

2006年04月09日 PM 4:42|トップページへ戻る